Una calle viva es para hacer negocios

Algo particular está ocurriendo entre Cumbayá y Lumbisí; cerca de la Ruta Viva. Algunos lotes, pertenecientes a las comunidades cerradas alrededor de los redondeles, se están abriendo hacia la calle y están estableciendo negocios en su interior. 

Presumo que semejante alteración del contexto urbano, con el costo de inversión que implica, debe haber cumplido con los requisitos y procesos de rigor establecidos por el municipio quiteño. Más allá de la parte burocrática que desconozco, debo resaltar que este tipo de cambios, por muy raros que parezcan, son una excelente señal para la ciudad.

El que un terreno residencial cerrado se abra hacia la calle se entiende como síntoma de un valor mayor al previsto. Su valor resulta tan alto, que es más rentable usarlo con propósitos comerciales; aún si es que dicho cambio significa desvincularse de la urbanización a la que pertenecía originalmente.

• Destruir arreglando: historia de una calle quiteña

Las actividades comerciales son las que mantienen vivas a las calles. Y si lo que deseamos es generar un escenario urbano vivo, debería impulsarse el uso mixto de los terrenos que miren hacia las calles; es decir, comercios en planta baja y residencias en las plantas altas.

Muchos cuestionarán mi entusiasmo por este tipo de cambios. Se trata de terrenos que miran a vías rápidas que conectan a estos suburbios con la Ruta Viva. Es verdad que colocar negocios en ellas implica una reducción del flujo vehicular. Y que muchas de esas vías no están eficientemente adecuadas para el uso peatonal.

Sin embargo, la reasignación de uso comercial a dichos lotes sirve para acabar con esas calles inseguras, delimitadas por muros ciegos; que apenas se abren donde se ubican las garitas de entrada de las comunidades cerradas. El tiempo ha demostrado, que este modelo inmobiliario le ha quitado a la calle su valor como espacio público y punto de encuentro. Sus cerramientos periféricos desprotegen al peatón, que queda vulnerable ante los accidentes y la delincuencia; sobre todo, durante la noche.

• ¿Está Trump dispuesto a jugar Risk con el planeta?

En varias ocasiones he escrito sobre este inconveniente que convierte grandes extensiones de Guayaquil y Quito en tierras de nadie. La alternativa que siempre he considerado como la mejor para rescatar a las calles es proyectar a mediano plazo la transformación de dichas urbanizaciones en mega-manzanas. 

Para lograr dicha transformación se debe persuadir a los propietarios de los lotes periféricos a construir edificaciones de uso mixto, una vez culminado el ciclo vital de la residencia que hayan construido en primera instancia; lo cual puede ser después de unos 50 años. Eso se debería compensar permitiendo que las nuevas construcciones de uso mixto puedan ser de mayor altura; posiblemente hasta cuatro pisos de altura, más planta baja. Se debería considerar la posibilidad de establecer servidumbres entre los linderos de diferentes urbanizaciones, para poder generar nuevas vías que mejoren la conectividad del sector. Una vez más, dichas servidumbres se recompensarían con más pisos.

El que existan ahora terrenos que se giren de su urbanización original hacia la calle es una señal favorable al desarrollo de mega-manzanas en el futuro. No solamente que las comunidades pueden recuperar sus calles colindantes; sino que hacerlo puede ser además un buen negocio. 

En su interior, seguirían siendo barrios de acceso regulado, con espacios colectivos para sus habitantes. En su periferia, los muros se reemplazarían por edificaciones de cuatro pisos de altura, con negocios y departamentos. Esas edificaciones funcionarían como “muros habitables”. Al tiempo que le inyectan vida a la calle, mantienen resguardado el interior de las comunidades.

Cierto es que Quito ha crecido de manera desproporcionada; guiada más por una sobreoferta que no calza con los requerimientos de la demanda local. Muchos espacios construidos actualmente en los valles orientales deberían seguir siendo rurales. Ahora lo son solo de nombre. El error está hecho. Nos queda el consuelo de saber que podemos aminorar el impacto de dichos errores inmobiliarios.